Les lotisseurs qui vivent dans un lotissement sont régis par des règles pré établies qui se trouvent dans le cahier des charges. Et le lotissement est géré par l’Association Syndicale Libre (A.S.L) que les habitants du lotissement ont érigé.
L’Association Syndicale Libre
La création de lotissement accompagne toujours la mise en place des infrastructures communes comme la voirie, l’éclairage des rues, les aires de stationnements les jeux et les espaces verts. Et ces différentes infrastructures nécessitent indubitablement des entretiens qui génèrent des dépenses et que chaque habitant du lotissement y participe. C’est la raison d’être de l’Association Syndicale Libre dont sa création est imposée par la loi. Le rôle des lotisseurs est de concevoir cette association afin de lui transférer tous les biens de la communauté pour qu’elle puisse les gérer et les entretenir jusqu’à ce qu’ils soient éventuellement transférer dans le domaine public.
Quand le premier lot est vendu tout de suite après l’aménageur-lotisseur va créer l’association. L’adhésion est obligatoire pour chaque acquéreur et il jouit ainsi son plein droit dans l’association et ne peut pas en aucun cas se soustraire au paiement de sa cotisation.
Comment ça marche ?
Le permis d’aménager et la déclaration à préalable doivent être accompagnés des statuts de l’association établis généralement par l’aménageur –lotisseur. Ces statuts comportent les modes de fonctionnement de l’association, son organigramme et le rôle de chaque organe. Tout de suite après la vente de la moitié des lots et au plus tard un an après la vente du premier lot le lotisseur doit réaliser la première réunion de l’association.
L’association en plus de sa fonction de gestion de ces infrastructures communes veille aussi aux suivis des règles que le lotisseur doit respecter. Souvent, le lotissement est cédé alors que les infrastructures qui permettent aux habitants d’occuper le lotissement ne sont pas encore mise en place et c’est généralement le cas de la voirie. Le rôle de l’association c’est de veiller à la finition de ces travaux pour rendre le lotissement habitable. Chaque coloti doit verser des cotisations à l’association syndicale dont la somme est définie en fonction des dépenses inscrites dans le cahier des charges approuvée par tous les membres lors de l’assemblée générale.
Pour information : parfois la création d’une association syndicale n’est pas obligatoire dans le cas où l’arrêté à prévu le transfert direct de ces infrastructures communes à la mairie.
Le cahier des charges
C’est un contrat crée par l’aménageur-lotisseur qui régit les acquéreurs contenant les droits et les obligations du lotisseur et entre colotis. Les activités autorisées, la répartition des charges de la communes etcetera y sont inscrits. Il est annexé à la demande d’autorisation de lotir pour servir information mais il ne requiert pas l’approbation de la mairie. Pourtant, il doit être avec la promesse de vente ou l’acte de vente d’un lot.
Objectif nature
Les atouts de lotissement c’est de pouvoir aménager un espace vert et ce n’est pas toujours le cas. C’est pour cette raison que l’aménageurs-lotisseurs cherche des améliorations. Quelques lotisseurs s’y appliquent dans les lieux communs et le lotissement jouit ainsi rapidement des espaces verdoyants (2 à 3 ans). Les autres lotisseurs donnent des conseils pour planter et jardiner et des « bons végétaux ». Et cela aide l’acquéreur lors de son achat auprès du pépiniériste quand il va aménager son espace vert. Et le reste est une question de temps pour que le lotissement s’embelisse.
Les sorts des équipements communs
Ces infrastructures communes peuvent –être transférées à la mairie. Ainsi, on mentionne deux solutions :
- Les colotis peuvent les garder comme des biens du lotissement. Et donc toutes les dépenses et l’entretien y afférent sont donc à leur charge. Ils sont ainsi devenus des propriétés privés. Par exemple les aires de jeux et de stationnement peuvent avoir aucun accès pour le public.
- Le lotisseur les transfert directement à la mairie, à une condition que le conseil municipale accepte le transfert, ainsi donc le lotisseur doit rapidement négocier le transfert auprès de la mairie pour conclure une convention de transfert (ou classement) qui va sortir en arrêté avec l’autorisation de lotir. Il s’agit d’une cession gratuite. La mairie va ainsi donc prendre en charge des équipements communs et l’existence de l’association syndicale libre ne sera plus nécessaire et ce sera le conseil municipal qui va élaborer tous les détails techniques. Seulement la mairie n’approuve que les équipements en bon état et finis constatés dans un procès-verbal de réception.
Bornage obligatoire
Il s’agit d’un acte obligatoire qui permet aux acquéreurs d’avoir plus de protection parce qu’ainsi la limite est certaine et incontestable d’où l’impossibilité de litige en ce qui la concerne. Au contraire, l’acquéreur a le droit d’annuler le contrat de vente, dans un délai de un mois, après la signature chez le notaire l’acte de vente définitif. Toutefois, si l’obligation de bornage qui ne figure pas dans l’avant contrat est indiquée dans l’acte de vente définitif l’acquéreur perd tout recours.
A noter : Mieux vaut toujours faire le bornage même s’il s’agit d’un terrain isolé (hors lotissement) dont le bornage n’est pas obligatoire. La vigilance est de rigueur pour éviter tous désagréments.
