La majorité des constructeurs mettent en avant des « prix imbattables » et chacun y va de son couplet sur sa « maitrise des prix ».
Entre incantation publicitaire et arnaque, que comprennent réellement les prix affichés et à quel type de maison correspondent ils ? Comment s’assurer que l’on va payer le juste prix pour sa future maison ?
Des maisons identiques sur le papier mais finalement très différentes
Quiconque s’est déjà lancé dans l’achat d’une maison a pu faire ce constat : un même descriptif peut cacher des vérités et des maisons bien différentes.
Rares sont les clients qui signent un Contrat de Construction sans avoir préalablement consulté deux ou trois autres constructeurs. Mais comment comparer leurs devis ? Comment comparer leurs produits ?
Contrairement aux agences immobilières qui peuvent faire visiter leurs biens avant l’achat, les constructeurs ne pourront vous présenter que des plans, qui respecteront plus ou moins les contraintes du terrain ou les règles d’urbanisme…
Estimer le rapport qualité prix de la maison
Il existe quelques règles simples afin de juger d’un rapport qualité/prix et comparer notamment le type de contrat et le niveau d’équipement.
Le type de contrat proposé
En premier lieu, comparez les contrats qui vous sont proposés et les garanties associées. Les plus fréquents sont :
Le contrat de maitrise d’œuvre (Architectes, Maitres d’œuvre), le contrat de VEFA (Vente en l’Etat Futur d’achèvement) proposé par des promoteurs (ils vendent le terrain et la maison ensemble) et enfin, le Contrat de Construction de Maisons individuelles (CCMI).
Ces trois contrats sont classés par niveau de garanties :
Le contrat de maitrise d’oeuvre
Dans un contrat de maîtrise d’œuvre, le maître d’œuvre pourra augmenter les prix à tout moment, y compris durant la construction. Le Maitre d’œuvre peut en effet invoquer, par exemple, une augmentation du prix des matériaux. Quant aux délais de construction, là aussi vous ne disposerez d’aucune garantie puisqu’aucun engagement ferme sur la date de livraison n’est imposée dans ce type de contrat.
Le contrat VEFA
Le contrat VEFA est particulier car il s’adresse aux promoteurs vendant le terrain et l’appartement ou la maison. Cela se trouve essentiellement dans des zones ou le foncier est tendu.. Le principal reproche que l’on peut faire au VEFA est que vous n’avez pas le choix du terrain, ni des caractéristiques de la maison. Adieu la personnalisation. Par ailleurs, le prix payé sera quasi systématiquement supérieur à ce que vous paierez en faisant l’opération d’achat du terrain et la construction.
Le Contrat de construction de maison individuelle (CCMI).
Encadré par la loi de 1990, il est de loin le plus sécurisant pour les particuliers qui entreprennent de faire construire. Ici, la possibilité de répercuter une éventuelle hausse du prix des matériaux sur le prix du contrat est parfaitement encadrée.
Mieux encore et encore plus sécurisant, l’interdiction faite aux Constructeurs de facturer des travaux supplémentaires en cours de chantier. Sauf si vous demandez des modifications ou si vous souhaitez ajouter ou modifier des prestations ou des équipements, les surcoûts qui peuvent survenir pendant le déroulement du chantier seront à la charge du constructeur (élargissement des fondations, rehausse du vide-sanitaire, évacuation des terres en décharge… tout de qui n’a pas été indiqué dans le contrat que vous avez reçu en recommandé ne vous sera pas facturé et restera à la charge du Constructeur.
Les équipements et matériaux
Le constructeur doit nécessairement vous indiquer le type de matériaux et d’équipements qui seront dans votre maison. La présence d’un show room est ainsi un vrai plus. De la même façon, une notice descriptive bien rédigée ( et non faite à la main) est une garantie de sérénité.
Vérifiez bien le type de marque proposé. Si votre constructeur vous propose de grandes marques comme Schneider Electric, Jacob Delafon, Saunier Duval,…, c’est bon signe. Ne vous étonnez pas si le constructeur indique « ou équivalent » face à un produit. Ce n’est pas pour vous tromper mais pour faire face à des ruptures de stock, des changements de gamme ou de fournisseurs.
Vérifiez aussi les options ou prestations inclues. Vide sanitaire ou terre plein ? Ecran sous-toiture ? Charpente traditionnelle ou fermette ? Chemin d’accès au chantier ? Enlèvement et mise à niveau des terres ? Frisette pvc ?
Ces options ou équipements peuvent couter cher et expliquer des différences de prix et veillez bien à comparer chaque point.
Compétences et savoir-faire
Le métier de constructeur est devenu plus complexe et encore plus contrôlé depuis l’entrée en vigueur de la RE2020. Au-delà de la complexité technique et règlementaire, la Règlementation Thermique soumet à présent les constructeurs à une obligation de résultats.
Difficile pour les petits constructeurs qui ne bénéficient pas de la proximité de leur propre bureau d’étude de s’y retrouver dans ce qui ressemble de plus en plus à une mille-feuille règlementaire et de normes.
S’il n’est évidemment pas possible de visiter la maison finie, demandez toujours à visiter des chantiers en cours ou à rencontrer des clients … N’hésitez pas non plus à discuter avec les sous-traitants. Profitez-en aussi pour vérifier la propreté du chantier et la qualité des matériaux choisis et de leur mise en œuvre.
Et le prix dans tout ça ?
Même s’il s’agit de l’élément souvent déterminant, prenez votre temps !
Il faut au moins reconnaitre ce mérite à Stéphane Plazza d’avoir positionner dans nos esprits le prix du marché comme un point de repère.
C’est vrai dans l’immobilier ancien dans lequel évolue Stéphane. C’est vrai aussi dans la construction.
Un prix très inférieur à ceux proposés par les autres constructeurs devra vous mettre en alerte.
Comparez les matériaux, les équipements et les services apportés par les constructeurs que vous êtes en train de consulter. Sur quels postes acceptez-vous de faire des efforts ou des compromis ?
Si des éléments structurels liés à la taille de l’entreprise, à son organisation et à son poids vis-à-vis de ses fournisseurs peuvent justifier des écarts de prix importants entre constructeurs, un écart de prix de plus de 7 ou 8% devra éveiller votre méfiance.
Au-delà, vous devrez être conscient que vous sacrifiez nécessairement quelque chose sur la qualité, avec, à la clé, des risques de malfaçons sur votre future maison voire le risque de devoir faire appel au Garant de ce Constructeur s’il a décidément trop rogné sur sa marge commerciale ( un constructeur ou maitre d’oeuvre en difficulté financière peut être tenté de casser ses prix..mais cela ne dure pas et de nombreux constructeurs ont fait faillite pour cette raison). Vérifiez donc aussi la santé financière de l’entreprise. Car en cas de faillite, même si le garant devrait prendre le relais, vous subirez beaucoup de stress et de soirées angoissées, sans parler de retards à la livraison.
Faire Construire sa maison : un bon plan finalement ?
Aussi surprenant que cela puisse paraître, oui faire construire sa maison est encore un très bon plan. Pourquoi ? Tout simplement parce que vous aurez une maison à vôtre gout, adaptée à vos besoins, basse consommation ce qui vous permettra d’absorber sans difficulté les prochaines hausses de tarifs de l’énergie ( gaz, éléctricité,…). Vous n’aurez pas non plus à subir les affres de la rénovation ( dont le taux de litige est très largement supérieur à ce que l’on rencontre dans le neuf) ..et le prix. Car oui, aussi surprenant soit il, rénover coûte plus cher que faire construire.
Conclusion : foncez !
Alors, oui le prix des terrains a augmenté. Oui, les normes sont plus nombreuses. Oui faire construire n’a jamais été et en sera jamais une partie de plaisir. Oui, le cout des options peut renchérir le coût de la maison. comme l’indique M6 et Capital (émission du 25 février 2018). Mais au final, quel pied d’être propriétaire de sa propre maison, d’avoir participé à sa conception. Et quel confort de vivre dans une maison basse consommation. Surtout, avec les taux d’intérêt actuel, il est plus que jamais temps de mette votre famille à l’abri…sous le toit de votre choix. Et n’hésitez pas à consulter les modèles de maisons low-cost.
