Il est fréquent de voir des couples souhaitant faire construire une maison ensemble sans être marié. Or, cela n’est pas anodin car les conséquences de ce concubinage sont nombreuses et certaines peuvent être très problématiques. Nous vous les résumons.
Concubinage et régime juridique :
Un couple sous le régime du concubinage ne peut faire construire une maison que sous le régime de l’indivision (sauf à passer par uns SCI).
L’indivision commence à l’achat en commun d’un bien. L’indivision signifie que vous ne serez propriétaire qu’à hauteur de votre contribution financière. L’acte de vente doit ainsi obligatoirement mentionner l’apport de chacun. C’est à dessus que seront calculées les plus values à la revente.
A noter que ne pas indiquer le montant exact apporté par chacun pourrait entrainer la requalification par les impôts en dénotation déguisée si votre apport n’était pas de 50% chacun.
Concubinage et décisions :
La règle des 2/3 des droits de vote s’impose pour toute décision concernant la gestion de la maison (travaux,…). Et ces droits de vote sont fonction de l’apport initial.
Attention : la vente de la maison doit elle être unanime (100%). C’est à dire que même avec 95% des voix, si votre concubin(e) ne veut pas vendre, vous ne pourrez vendre la maison.
Vous comprenez donc les problèmes que cela peut poser en cas de séparation, si l’un veut vendre et pas l’autre, ou encore pour l’engagement de dépenses si l’un des deux a plus de 33% des voix.
Concubinage et décès:
A noter qu’en cas de décès de l’un des concubins, si rien n’a été prévu, ce sont les héritiers du défunt qui récupère tous les droits. Il est possible de se prémunir de ce problème en prévoyant une clause de rachat ou de donation des parts par le concubin survivant. Notez que la donation est fortement taxée ( environ 60%) et que le concubin survivant devra régler cela. De même la donation n’est pas forcément possible si le concubin a des enfants.
A noter que le régime de la Tontine permet d’échapper à ces problèmes de donation puisque la tontine est un dispositif juridique, ancien et peu usité, qui permet de prévoir que le conjoint survivant soit le seul propriétaire après le décès de l’autre. La tontine est par ailleurs très intéressante fiscalement our des biens de faible valeur (76 000€) car le survivant est alors exonéré de droits de succession. Au delà de 76 000 euros, les règles classiques d’imposition s’appliquent.
Concubinage et emprunts
Attention, même si vous êtes concubins et que les deux participent au remboursement d’un emprunt, si les deux concubins ne sont pas mentionnés dans l’acte d’achat, seul l’un des deux est réputé propriétaire. Ainsi, si votre conjoint achète une maison et vous demande de donner 400 euros tous les mois pour rembourser l’emprunt mais que vous n’êtes pas sur l‘acte d‘achat, alors vous n’aurez rien en cas de décès ou de sépération.
La souscription d’un emprunt par des concubins ne permet d’ailleurs pas de cumuler les avantages de différents livres ou aides ( PEL,…) contrairement aux couples mariés ou pacsés.
Concubinage et Terrain
Attention, si vous construisez une maison sur un terrain qui ne vous appartient pas, alors vous n’avez…RIEN. Selon le code civil , tout propriétaire d’un terrain est propritéaire des immeubles et elevations qui se trouvent dessus, sauf à ce qu’un prevue vienne établir le contraire (titre de propriété, prescription acquisitive du bien,…). Si vous faites construire sur une parcelle détenue par votre conjoint, parlez en à votre notaire.
Alternatives à l’achat en indivision :
Trois autres alternatives existent afin d’éviter ce régime d’indivision :
-se marier ( avec différentes possbilités selon le contrat)
-se pacser (équivaut à se marier sous le régime de la séparation).
-acheter via une SCI
Conclusion :
Faire construire en indivision peut poser de nombreux problèmes en cas de séparation, décès ou même de mauvaise intention de la part de votre concubin. Il vous faut donc absolument vérifier que chaque concubin est mentionné sur tous les documents (emprunt,…), faire en sorte que l’apport soit égal ou au moins supérieur à 33% pour chaque concubin. Enfin, en cas de construction sur le terrain de votre concubin, ne vous engagez sur rien avant d’avoir vu un notaire.
Au final, nous vous recommandons vivement d’envisager une union civile ( mariage, PACS) ou d’acheter via une SCI. Les deux sont plus engageants (et plus cher pour une SCI) mais vous aurez moins de mauvaises surprises….
